収益物件には、他の金融商品にはないメリットが7つもある

「資産運用を考えているけど、収益物件 (不動産投資)ってどうなの?

そろそろ資産運用をしたいと考えている年収1000万円
の人


そんな疑問に答えます。

この記事の内容

■収益物件がほかの金融商品より有利な点
■一棟もの収益物件の魅力

この記事を読むことで、収益物件が他の金融商品にないメリットが分かるので、成功者が「収益物件を好む理由」を理解することができます。


こんにちは、小澤辰雄です。

実は私自身、不動産投資のことが知りたくて2015年に不動産投資専門の営業マンに転職をして現在は6年目になります。



収益物件の本質を見極めるには「成功している投資家」と「失敗している投資家」の両方を最前線で見るのが最善の方法だと考えたからです。

不動産投資では利益を上げている人が多かった

■5年の物件保有で純利益960万円
■7年の物件保有で純利益1300万円
■7年の物件保有で純利益6900万円(上級者)
■9年の物件保有で純利益8600万円(上級者)



このように大きな利益を出せることも収益物件をもつ大きな魅力の一つですが、日々取引のなかで見えてきたのは収益物件はほかの金融商品にはない特徴をいくつも持っているということでした。


その収益物件ならではの「7つのメリット」をまとめていますので、ぜひ参考にしてください。


それでは始めていきましょう。

■メリット1、銀行ローンで購入できる

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「不動産なんだからあたりまえでしょ」と言われそうですが、ちょっと考えてみてください。



銀行に行って「株式に投資したいのでお金を貸してください」と申し出たらお金は借りられるものでしょうか? 銀行は一般的に、回収根拠の信頼性が低い「投資」に対してお金を貸してくれません。

なぜなら、銀行は貸したお金に利息をつけて回収しないと儲からないので、銀行がお金を貸すためにはお金を借りる人が長期的に利益を上げられる理由と根拠が必要なのです。


ではなぜ、不動産投資にはお金を貸してくれると思いますか?


不動産投資は投資と呼ばれていますが、本質的には「賃貸経営」だからです。

賃貸経営は事業であり、事業計画を立てることで銀行がお金を回収できる理由と根拠を説明することができるのです。


ローンを利用して資産の購入できるのは、不動産投資の大きな魅力です。

銀行がお金を貸してくれる対象

■株式の購入   ×
■為替取引の資金 ×
■仮想通貨の資金 ×

■不動産投資   〇

■メリット2、入居者がローンを支払ってくれる

Money, Finance, Mortgage, Loan, Real-Estate, Business


これも考えてみてください。


自宅を住宅ローンで買った場合、月々の返済は誰がするでしょうか? もちろん自分自身です。

住宅ローンを組んだ本人が返済するのは当たりまえですが、不動産投資の場合は下記図①②③の流れになります。




正確には家賃収入を受け取ってから返済という流れになりますが、自分自身が労働したお金から支払う訳ではないので、イメージとしては入居者さんが返済をしてくれているような感じになっていますよね。



しかもアパートやマンション丸ごと一棟の場合、古くなった建物に利用価値はなくなりますが土地はそのまま残ります。土地の価値が0円になってしまうという事は、よほどの自然災害などがない限り考えずらいことでしょう。

土地はまぎれもない現物資産であり、その資産の返済を他人が払い続けてくれるのです。

第三者が債務返済をしてくれるもの

■株式    ×
■為替    ×
■仮想通貨  ×
■不動産投資 〇

■メリット3、保険がかけられる

保険証券のイラスト

投資対象に保険をかけられるのも収益物件の大きな特徴です。


収益物件にかけられる主な保険

■家財保険(入居者が入る保険)
■火災保険
■地震保険
■団体信用生命保険

(所有契約者が亡くなったときに銀行ローンを全額返済してくれる保険)
■孤独死に対する保険

(入居者が室内で孤独死してしまった時に、室内の現状回復にかかる費用を負担してくれる保険)
など


ざっと挙げただけでも、これだけの保険を不動産にかけることができます。

不動産投資は賃貸経営です。


保険をかけることで最悪の事態から資産を守れるので、安心して賃貸経営をする事ができます。リスク管理の面から見てもこれは非常に優れた点です。

一般的な投資対象に保険がかけられるもの

■株式    ×
■為替    ×
■仮想通貨  ×
■不動産投資 〇

■メリット4、節税ができる

Income Tax, Calculator, Accounting, Financial


サラリーマンでも収益物件を取得すると個人事業主となり、確定申告が必須となります。


家賃収入が入ってくるようになるので当然収入は増えますが、建物の取得費用を減価償却することで節税ができるようになります。



建物の取得費用を経費として申告することで、実際は家賃収入で売上があっても確定申告上では売上を少なく計上できるので、納める税金は少なくて済むのです


また、法人名義で物件取得をした場合は事業全体の売上から減価償却ができるので、より高い節税効果を見込めるようにもなります。

減価償却を利用することで、収入を増やしながら節税できるのも魅力の一つです。

節税しやすいもの

■株式    △ (損益を繰り越せる) 
■為替    △ (損益を繰り越せる)
■仮想通貨  ×
■不動産投資 〇

■メリット5、担保になる


ある程度ローン返済が進むと、担保としての評価が増えてきます。この担保評価に余裕がでてくると、その評価を担保にまたお金が借りられようになります。

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例えばこんな時に使えます↓

この画像には alt 属性が指定されておらず、ファイル名は image-9.png です


ここで5000万円の評価物件を担保に投入します↓

この画像には alt 属性が指定されておらず、ファイル名は image-10.png です

マメ知識:

ローンを組むときに根抵当権という債務にしておくことで、担保評価に余分がある場合には借りたい時にすぐお金を借りることができます。物件を担保にしているので使用用途はある程度自由になります。物件のリフォーム費用や、次の収益物件購入の頭金としても使えるのでとても便利です。


※所有物件を担保に追加融資が受けられるのも不動産投資の魅力ですが、 あまり担保物件に入れすぎると売却するときに身動きが取れなくなるので、ご利用は計画的に。

投資対象を担保にお金が借りられるもの

■株式    〇
■為替    ×
■仮想通貨  ×
■不動産投資 〇

■メリット6、金融ショックの影響が限定的

Blur, Chart, Computer, Data, Finance, Graph, Growth



2007年頃のサブプライムローン問題や、2008年に起こったリーマンショックのような「金融ショック」が起こっても、家賃の下落はある程度想定することができます。



例えば金融ショックが起こり、物件価格が1億5000万円から7500万円に下落したとしても、家賃10万円がいきなり半分の5万円まで下落することは考えづらいことです。

上記グラフからも、リーマンショック後の賃料下落率は1~2割程度にとどまっているのが見てわかります。


たとえば金融ショックで入居者の勤めている会社が倒産してしまい、職を失い家賃が払えなくなって退去してしまう可能性はありますが、また10万円で住める経済力の人が入居してくるだけです。


さらに
倒産する企業が増えれば職を失い、破産して持ち家を手放す人も増えるので、賃貸需要は高まります。


家賃は住居を提供するという基本的な価値であり、金融ショックで大きく打撃を受けるのは実態のない物件価格が大半なのです。

金融ショックで大きな影響が出るもの

■株式    〇
■為替    〇
■仮想通貨  〇
■不動産投資 △


■メリット7、不労所得である

Money, Home, Coin, Investment, Business, Finance, Bank




もはや説明がいらないと思いますが、入居者がいる限り家賃が入金され続けます。



収益物件を所有しているからにはあなたは経営者です。


しかし実際、入居者とのやり取りや物件の管理業務などそのほとんどは管理会社に委託することができるので、自身で何か実務を行うという事はほとんどありません。



これが「収益物件をもつ=不労所得」と言われる最大の理由なのです。

※建物修繕や工事費用の精査など、実務を自身でやりすぎて「苦労所得」にしてしまっている人を多く見かけますが、自分が物件のために働いてしまうというのは本末転倒なのでちょっと考えものです。

不労所得と呼べるもの

■株式    ×
■為替    ×
■仮想通貨  ×
■不動産投資 〇

■まとめ【収益物件は、他の金融商品にはないメリット7つもある】




ここまでで「銀行ローンで購入できる」ことから「不労所得である」と言うところまでを解説をしてきました。

1、銀行ローンで購入できる
2、入居者がローンを支払ってくれる
3、保険がかけられる
4、節税ができる
5、担保になる
6、金融ショックの影響が限定的
7、不労所得である



「これから資産運用を始めたい」という人から「 すでに収益物件を持っているけど魅力を再確認したい 」という人まで、不動産投資が他の金融商品と比べても圧倒的にメリットが多いことを理解いただけたのではないでしょうか。


とはいえ、これから収益物件を購入したいという人には、リアルな疑問や不安がいくつもあるはずです。

例えば
■いくら資金があれば始められるのか知りたい
■物件の見極め方が分からない
■自分がお金を借りられる銀行が分からない

などなど


そんな疑問や不安を解消してもらうためにハーベスター地所では「投資相談」も受け付けております。投資相談を希望のかたは→お問い合わせに進む からご要望の欄に「投資相談希望」と書いてお問い合わせを完了ください。後日こちらから面談候補日をご連絡いたします。

一緒に「投資プラン」を立てられることを楽しみにしています。最後までお読みいただきありがとうございました。

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