【不動産投資ブログ】普通のサラリーマンが「サラリーマン大家」になるまでの3つのハードル

不動産投資を始めたい。一棟アパートが欲しい。一棟アパートを買いたい。でも今の自分に買えるのかな?しかもどうやって買えばいいんだろう?身近に不動産投資をしている人なんていないしないし、実際に一棟アパートを買った人の話を聞きたい。

そんな疑問に答えます。

※この記事は「これから不動産投資を始めたい年収500~700万円 サラリーマン男性」に向けて書いています。この記事を読むことで「一棟目を買うときの重要ポイント3つ」が理解できるので、不動産投資家としてスタートが切りやすくなります。

目次

■経歴

こんにちは、個人で一棟アパートを購入して6年目になるサラリーマン大家で、一棟もの不動産投資専門の売買仲介業でもあるななこころです。購入した物件価格は3000万円ちょっとの8世帯、木造アパートをフルローンです。

もともと美容師をしていましたが、金持ち父さん貧乏父さん(不動産投資のバイブル本)を読み「労働収入には限界がある、お金を働かせなさい、その為には、あなたは事業家か投資家にならなければいけない」という言葉に激しい衝撃を受けました。

そこから不動産業界へ転職し、本当に一棟アパートを購入しちゃいました。

そんな私が「サラリーマン大家になるまでの3つのハードル」について解説をしていきます😺

■サラリーマンでも一棟アパートは買えるのか?

結論から言うと「非常に難しいが可能」です。

サラリーマンが一棟アパート(3000万円前後)を買うために必要な最低条件

※2024年10月時点
■年収:500~700万円から
■使用可能な自己資金:1000万円~
■借入:0円に近ければ近いほど良し

例えば、3000万円の物件を買おうとすると800~1000万円が必要となります。内訳は、頭金600~800万円(約2割)+諸費用200万円(仲介手数料、登記費用、印紙など) の計算です。

私が一棟不動産投資の売買営業マンとして働き始めた2014年は、物件を買うために「フルローンがあたりまえ」の時代でした。しかし2014年より以前に物件を買った投資家さんに話を聞くと、物件価格の「6~8割融資があたりまえ」とのことです。

ふつうのサラリーマンが不動産投資を始めるハードルは年々上がっているように感じますが、実は「正常に戻った」という見方が正しいです。

年収500万円前後のサラリーマンが1000万円を貯めるのは非常に厳しい道のりです。しかし逆に言えば、「不動産投資家になるための入場チケット」が1000万円で買えるということです。

■ハードル1:融資

不動産投資に使われる2種類のローン

アパートローン
パッケージ化された商品で、銀行が設定した条件を満たしていれば融資可能。主に賃貸用不動産の購入を目的としている。アパート購入では難易度(低)

プロパーローン
銀行が独自に条件を設定するオーダーメイドの融資。資金用途に明確な制限はないが、事業用の不動産購入に使わることが多い。アパート購入では難易度(高)

サラリーマン投資家にとって難関と言っていいのが「銀行融資=ローン」です。

実際に銀行へ申し込むとすぐに分かりますが、車の購入ローンや住宅ローンとはまったく別次元の難易度です。住宅ローンなら3000万円ポンっと融資するのに、事業用のアパートローンは半分も出ない。こんな感じです。

なぜなら銀行は、不動産投資を「賃貸事業=事業経営」と見ているからです。

たとえばラーメン屋の開業資金として銀行融資を受けるためには、事業計画 (事業の展望、賞品、売上、売上の道筋、家賃、人件費、在庫費、廃棄費、広告費などなど)が必要で、これと同じです。

不動産投資と呼んでいるので「投資」と思っている人も多いですが、本質的には「賃貸事業」なのです。

ふつうに考えれば、収入を生まない住宅ローンより収入を生み出すアパートローンの方が借り手にとっても銀行にとっても「返済不能リスク」は低いと思うのですが、銀行の見方はどうやら違うみたいです。

融資を制する者は、不動産投資を制する。

サラリーマン投資家がやりがちな失敗ルート

① 物件を探す
② 銀行融資を相談をする
③今回も買えなかった

物件を探し始めてから1年以上たっても買えていない人は、大体上記の流れを踏んでいます。

物件をうまく買える適正ルート

①自分に融資してくれる銀行(担当者)を探す
②銀行の融資エリア内で物件を探す
③買えた

①自分に融資をしてくれる銀行を自力で探す方法はほぼありません。ポジショントークに聞こえると思いますが本当です。しいて言えば、直近で一棟投資物件を買った投資家さんに、直接紹介してもらうことぐらいなものでしょうか。

もちろん「100銀行かたっぱしから当たりました!」なんていう強者もいますが、ふつうのサラリーマンなら100銀行あたる前に心が折れます。

不動産投資関連の本に、「銀行融資条件一覧」と書いているのをたまに目にしますが、本の執筆期間などを逆算すると少なくとも1~2年以は経過しているので、残念ながらこれも賞味期限切れの情報です。

融資の最難関は担当者

何とか融資してくれそうな銀行を探し当てたとしても、最難関が待ち受けています。「融資担当者」です。銀行自体は融資する方向性なのに「アパートローンが得意じゃない、好きじゃない」という担当者がもっとも厄介です。

いくら条件が決まっているアパートローンといえど、アパートローンに積極的な担当者まで引き当てないといけないとなれば、まさにムリゲーです。

しかも銀行マンの命は短く、融資イケイケの担当者を見つけたと思ったら人事異動で転勤。今月出ていたローンが月をまたいだら急に出ない。なんてことも日常茶飯事です。

※この記事のまとめで融資の解決方法を書いていますが、まだ読まないでください。この後のハードル2とハードル3を読んでからの方が、より理解が深まります。

■ハードル2:物件選び

サラリーマンがやりがちな勘違いが3つあります↓

① 事業選びではなく商品選びをしている
② 利回りだけに異常に執着している
③ 頭でっかち (本で見た知識をひけらかす) 不動産投資家ごっこ

一棟アパートを持とうとしているあなたは、賃貸事業をおこなう「経営者」です。サラリーマンマインドのままでは「自分にとっていい物件」を見抜くことはできません。

わたしもこの業界に入り1年経つまでは「物件のどこを見ていいかまるっきりわからない」というチンプンカンプン状態でした。しかし、営業という実戦を通じて、毎日毎日いろいろな物件を「購入シュミレーション」することで、「この物件は勝算あるな」というのが肌感でわかるようになりました。

無料アプリのシュミレーションが役立ちます↓

引用元:不動産投資利回りシュミレーションアプリより
引用元:不動産投資利回りシュミレーションアプリより

これができるようになると購入判断が早くなります。物件の販売図面をみてピンときたらシュミレーション。数字が合えばGOです。

■ハードル3:管理会社えらび

実際に一棟の物件を買えた人はここで、こう思うはずです「物件を買えたと思ったけど管理会社忘れてた、管理会社はどこでも同じ?な訳ないよな…」ノンノンノンでございます。

不動産投資は会社経営です。物件の経営権を持っているのが「あなた = 株主」、物件の実質的運営をしていくのが「管理会社 = 社長」です。つまりは、物件の賃貸業績は「管理会社」によって大きく変わります。大役です。

現状満室に近ければひとまずそのままでOK

そのままでいい理由3つ
① 運営がうまくいっている可能性が高い
② 付き合ってみなければ相性がわからない
③ いつでも管理会社は変更はできる

男女交際と同じく、実際にお付き合いをしてみないと分からないこともあります。それが管理会社です。

上場会社においても、社長がコロコロ変わるときは経営がうまくいっていないときに起こります。 入居が満室に近ければ、管理会社はひとまず継続でOKです。

■まとめ:厳しい道の果てには

誰もが「いい物件」を買いたいものです。

ここまで読んだあなたは「絶対に一棟アパートを買うぞ!」と燃えているかもしれませんし、「やっぱり俺にはムリだ…」と燃え尽きているかもしれません。

ただハッキリしている事は、どんな不動産投資家も一棟目を買ったときは素人、スタートラインはみんな同じということです。

始めの一棟目は、誰でも不動産投資の仕組みも理解していないし、物件の良し悪しもわかりません。

それは一歩先の底すら見えない沼地に、足を踏みだすような恐ろしいことかもしれません。しかし、そんな険しい道の果てには「不動産投資家」としての未来が待っています。

サラリーマン不動産投資家として、心豊かな人生をつくっていきましょう。検討を祈ります。

今回の記事は以上となります。ではでは^^

「融資と物件をセットで紹介してもらう」という近道
この記事の融資パートでも書いたように、ふつうのサラリーマンが一棟目のアパートを購入するためには「銀行融資」が最難関となります。この突破口として、不動産営業マンに「融資と物件をセットで紹介してもらう」という近道もあります。実は一棟投資物件の売買仲介営業マンは、銀行の融資担当者とパイプを持っていることがほとんどです。営業マンの押しトークに弱い方には不向きですが「まずは一棟目を買って、早く不動産投資をスタートしたい」という人にはそんな近道もアリだと思います。

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この記事を書いた人

指名客230名の元美容師 → 現在は一棟不動産投資専門の売買仲介で「売却ばっかり」やっているサラリーマン投資家

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